by Netix Team
Respuesta corta: el fideicomiso inmobiliario de la Ley 189-11 es un patrimonio separado, administrado por una fiduciaria, donde pueden depositarse los pagos de los compradores de un proyecto. Protege solo si realmente existe y si su dinero entra a esa cuenta; la ley lo permite, pero no lo hace obligatorio.
Fecha de corte: 13 de octubre de 2026.
¿Qué es la Ley 189-11 y qué creó?
Se llama Ley sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana y fue promulgada el 16 de julio de 2011. Introdujo una figura que no existía antes en el derecho dominicano, según sus considerandos (PHLaw; texto también en el MOPC). Su artículo 4 permite constituir un fideicomiso para cualquier propósito legal, incluido el impulso del mercado inmobiliario, sin contravenir la moral, el orden público ni las buenas costumbres. El marco se completa con el Reglamento 95-12 y la Norma General 02-12.
¿Cómo funciona un fideicomiso en un proyecto inmobiliario?
En términos generales, intervienen el fideicomitente (por ejemplo, el promotor o el dueño del terreno), la fiduciaria que administra y los beneficiarios. Según El Día, el fideicomiso es un patrimonio independiente gestionado por una fiduciaria, que recibe y centraliza los pagos de los compradores en cuentas del fideicomiso, busca evitar el desvío de fondos y verifica el cumplimiento de las normas contra el lavado de activos. Si el documento constitutivo no dice otra cosa, debe rendir cuentas al menos dos veces al año, de acuerdo con esa misma nota.
| Figura | Papel |
|---|---|
| Fideicomitente | Aporta bienes o derechos (terreno, proyecto) |
| Fiduciaria | Administra el patrimonio según el contrato |
| Comprador / adquirente | Paga a la cuenta del fideicomiso según su contrato |
| Beneficiario | Recibe lo previsto en el contrato (por ejemplo, la unidad) |
¿Es obligatorio el fideicomiso para vender sobre planos?
No. La ley lo permite, pero no obliga a los promotores a usarlo (Netix, análisis del fideicomiso en plano). Existe además un proyecto de ley de intermediación inmobiliaria aprobado en primera lectura por el Senado el 23 de abril de 2026, que exigiría probar que el proyecto existe y tiene permisos antes de publicitarlo (Diario Libre). No es ley a la fecha de corte.
¿Qué no resuelve el fideicomiso?
- No garantiza que el proyecto se termine ni que se entregue a tiempo. Ordena el manejo del dinero; los retrasos de obra o de permisos siguen siendo un riesgo. Los permisos pueden tomar cerca de un año (El Día).
- No sustituye la revisión del título. Hay que comprobar el estado jurídico del terreno en el Registro de Títulos.
- No protege si usted paga fuera de la cuenta del fideicomiso. Un artículo de opinión en Acento señala casos en que se anunciaba la ley mientras los pagos iban al constructor.
¿Qué debe verificar antes de pagar?
- Que existe un contrato de fideicomiso y quién es la fiduciaria; pida el nombre y contáctela directamente.
- Que la cuenta a la que paga es la del fideicomiso, no la del desarrollador.
- Que el contrato de compra remite al fideicomiso y detalla qué pasa si el proyecto se retrasa o se cancela.
- Permisos y estado jurídico del terreno.
- Que su abogado revise todo antes de la primera transferencia.
Más sobre el proceso en comprar sobre planos en Punta Cana, y para el contexto del mercado vea la guía de referencia para invertir en Punta Cana. Entre las unidades en etapa de construcción o preventa de nuestro catálogo están Ágata en Downtown y Olea en Cap Cana (desde US$399,250); en cualquiera, pida la documentación descrita arriba.
Preguntas frecuentes
¿Quién administra mi dinero en un fideicomiso?
La fiduciaria, según las reglas del contrato de fideicomiso y la Ley 189-11.
¿Un proyecto con fideicomiso es 100% seguro?
No. Mejora el control del dinero, pero no elimina riesgos de obra, permisos o contrato. Desconfíe de promesas absolutas.
¿Cómo sé si el fideicomiso es real?
Pida el contrato, el nombre de la fiduciaria y compruebe con ella que el proyecto y su unidad figuran. Haga que un abogado lo confirme.
¿Las propiedades ya terminadas necesitan fideicomiso?
No es lo habitual: en una unidad terminada lo central es el título y el estado jurídico. Vea cómo verificar el título.
¿Qué preguntas hacerle a la fiduciaria antes de pagar?
Antes de la primera transferencia, contacte directamente a la fiduciaria, sin intermediarios, y pregunte por escrito: si el proyecto y su unidad figuran en el fideicomiso; a qué cuenta debe pagar; qué documentos recibirá como constancia de cada pago; qué informes de rendición de cuentas se emiten (según El Día, al menos dos veces al año si el documento constitutivo no dice otra cosa); y qué ocurre con los fondos si el proyecto se retrasa o se detiene. Guarde las respuestas y compártalas con su abogado. Si alguna pregunta se evade o se contesta de forma verbal, es una señal para pausar la compra, no para acelerarla.
Recuerde también que la información de este artículo es general: la protección concreta depende de lo que diga el contrato de fideicomiso de cada proyecto y del contrato de compra que usted firme.
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Fecha de corte: 13 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes, tasas y trámites cambian: confirme cada punto con un abogado dominicano, un notario y las instituciones oficiales antes de firmar o pagar.
